ЦБ ужесточит требования к выдаче ипотеки: заемщикам с небольшим первоначальным взносом станет сложнее купить жилье

С 1 октября 2023 года Банк России вводит новые ограничения по выдаче ипотеки. Банкам придётся применять повышенные надбавки при выдаче кредитов с низким первоначальным взносом или в случаях с закредитованными заемщиками. Регулятор продолжает отслеживать риски возникновения пузыря на ипотечном рынке и принимать превентивные меры против его возникновения. Вероятно, осенью банки перестанут выдавать ипотеку на определенных условиях, и это ощутимо ударит по некоторым группам заемщиков.

С 2019 года Центробанк практикует применение макропруденциальных надбавок для ипотечных кредитов. В частности, вынося решение по выдаче кредита, банк обязан оценить риски и при необходимости сформировать дополнительный капитал. Чем выше вероятность, что клиент по той или иной причине не сможет погасить долг, тем больше сумма надбавок и тем больший запас капитала нужен банкам для одобрения ипотеки. Следовательно, такого рода ссуды невыгодны финансовым организациям.

Дополнительный капитал для ипотечных кредитов рассчитывается на основе двух показателей: показатель долговой нагрузки (ПДН), показывающий, какова доля дохода заемщика, которую ему придётся каждый месяц отдавать в счёт уплаты кредита, и размер первоначального взноса. Второй параметр рассчитывается по-разному – все зависит от типа ипотеки. В частности, если речь идёт о покупке недвижимости в новостройке по договору ДДУ с привлечением кредитных средств, эта величина определяется как доля собственных средств заемщика относительно стоимости объекта. Для вторичной недвижимости это соотношение суммы кредита и стоимости квартиры.

Запретительные надбавки

ЦБ уже давно борется с ипотекой с низким первоначальным взносом. Такие кредиты считаются ненадежными, ведь неспособность заемщика накопить даже относительно небольшую сумму может быть маркером будущих проблем с погашением долга. К тому же, есть вероятность, что стоимость жилья, находящегося в залоге, не покроет оставшуюся задолженность, и это создает дополнительные риски.

В мае регулятор установил для банков-кредиторов надбавки для кредитов с низким первоначальным взносом, однако оказалось, что этих мер недостаточно. Ипотечное кредитование резко ускорилось – преимущественно за счёт расширения ипотеки на высокорискованные группы заемщиков. В итоге ЦБ принял решение с октября поднять надбавки сразу в шесть раз – фактически до «запретительного уровня».

Ранее регулятор уже не раз предупреждал о рисках на ипотечном рынке РФ. Он принимал меры против ссуд с околонулевой ставкой, для которых стоимость жилья завышалась. Сейчас такие практики при продаже первичной недвижимости в основном свернуты, однако разрыв цен между новостройками и «вторичкой» все ещё составляет порядка 40%.

Итак, в октябре начнут действовать две матрицы надбавок, установленных ЦБ для первичного и вторичного рынка.

Для сегмента новостроек требования станут особенно жесткими. Для кредитов с первоначальным взносом ниже 10% вне зависимости от ПДН заемщика коэффициент вырастет с 1,5 до 9. Для ипотеки с первоначальным взносом 10-15% коэффициент увеличится с 2,5 до 6. Применяться надбавки не будут только к кредитам с первоначальным взносом от 30% для клиентов с ПНД до 70%.

Для вторичной недвижимости надбавки изначально распространялись только на кредиты с первоначальным взносом менее 15%, сейчас требования станут более обширными. Они не затронут только ипотеку с первоначальным взносом от 20% для заемщиков с долговой нагрузкой до 50%.

У кого могут возникнуть проблемы с получением ипотеки?

Как отмечают эксперты, на которых ссылается издание РБК, на ипотеку с небольшим первоначальным взносом, составляющим не более 10-20%, в настоящее время приходится значительная доля продаж. С октября банки вынуждены будут применять к ним повышенные риск-веса, однако, скорее всего, максимальные коэффициенты их не коснутся. Дело в том, что существенный процент выдач приходится на льготную ипотеку, а она не так подвержена ужесточению регулирования. ПНД по таким кредитам получается ниже.

Сложнее всего взять ипотеку с октября 2023 года станет клиентам с высокой долговой нагрузкой. Для того, чтобы получить новую ссуду, заемщикам нужно будет сначала закрыть свои старые долги – погасить задолженность по кредиткам, потребительским займам и так далее. Кому-то будет выгоднее не рассчитывать на накопления, а повысить размер первоначального взноса за счёт потребительского кредита. Но здесь, опять же, важно учитывать ПНД – он не должен превысить допустимую границу.

Эксперты считают, что новые правила прежде всего ограничат доступность ипотеки для клиентов, которые обладают невысоким доходом и не отличаются финансовой дисциплиной. Впрочем, даже у них останутся варианты – например, получить ипотеку под залог приобретённой ранее недвижимости.

Согласно позиции ЦБ, к высокорискованным заемщикам относятся клиенты с ПНД более 80. Как считает регулятор, ускорение ипотечного кредитования в РФ во многом обусловлено именно активностью представителей этой категории. В частности, если обратиться к сегменту новостроек, 39% выдач ипотеки во втором квартале 2023 года приходится на клиентов с ПДН более 80%. За два года этот показатель взлетел почти в два раза. Что касается готового жилья, здесь на клиентов из высокорискованной группы в указанный период пришлось 43% оформленных кредитов: два года назад было 23%. При этом 63% ипотечных кредитов на готовое жилье выданы с первоначальным взносом менее 20%, а на вторичную недвижимость – 44%.

Грядёт бум?

Маркетплейс «Выберу.ру» провел опрос, из результатов которого следует, что более трети его участников уже успели оформить кредит без первоначального взноса, причём 22% из них сообщили о проблемах с выплатами. Ещё 29% планировали взять ипотеку на таких условиях в обозримом будущем и теперь поспешат решить этот вопрос до октября.

Вероятно, в ближайшее время можно ожидать повышения спроса на ипотечные кредиты – потенциальные заемщики, скорее всего, действительно предпримут попытки успеть до ужесточения условий кредитования. А в октябре на ипотечном рынке, напротив, может наметиться спад – для высокорискованных заемщиков жилищные кредиты станут менее доступными.

По данным на 1 июля прирост ипотечного портфеля составил 27% в годовом выражении. Для сравнения, в 2021 году, который стал рекордным для России по этому показателю, темпы превышали 30%.

Напомним, 1 мая регулятор впервые повысил макропруденциальные надбавки по ипотечным кредитам, а с 1 июня потребовал от банков создания больших резервов по ссудам со сверхнизкими ставками от девелоперов. Тем не менее, несмотря на эти меры, бум продолжается, поскольку крупные банки могут отчасти нивелировать их эффект. Но удастся ли им это в четвертом квартале года?

Как быть банкам и застройщикам?

Необходимость компенсировать издержки, связанные с увеличением надбавок, вероятно, заставит банки повышать ставки. С учетом размеров коэффициентов они поднимутся до достаточно высокого уровня, и, как считают некоторые эксперты, клиентам попросту придётся отказаться от ипотечных программ такого рода. Однако застройщики и банки уже сейчас могут начать продумывать альтернативные решения, чтобы дать возможность людям, неспособным накопить первоначальный взнос и готовым согласиться на невыгодные условия, взять ипотеку.

На сегодняшний день у большинства банков все ещё сохраняются предложения, позволяющие обойтись без первого взноса, но в период с января по июнь 2023 года спрос на такие продукты оказался ниже, чем в начале 2022 года.

По-видимому, банки и девелоперы начнут подгонять условия ипотеки под новые требования ЦБ, чтобы ужесточение политики регулятора не повлияло на нормативы капитала. Специалисты также допускают, что банки могут начать практиковать дифференцированный подход к ценообразованию в ипотечных кредитах на основании такого фактора как долговая нагрузка. Кроме того, вероятно, банковских предложений оформить ипотеку по сокращенному комплекту документов, без подтверждения доходов, станет меньше.

Что касается застройщиков, они все ещё располагают достаточным спектром инструментов стимулирования продаж новостроек. Они могут предложить не только низкий первоначальный взнос, но и, например, сокращенные платежи до момента сдачи дома в эксплуатацию, дисконт, трейд-ин, рассрочку без процентов и не только.